[부동산 투자] 지방 아파트 투자 사례 공유

 

위치: 영암 현대삼호 아파트

 

 

우선 영암삼호 일반 산업단지의 특징을 보게 된다면...

"현대삼호중공업"이라는 거대한 조선소가 있다.

과거 약 5년간은 힘든 시기가 있었는데 조선소 경기가 조금씩?

풀리고 있어서 새로운 인력이 많이 유입되고 있는 상황이다.

 

더군다나 현대중공업이 상장을 앞두고 있어 분위기는 좋다고 한다.

 

어려운 시절에 현대 삼호 중공업에서 직원용 기숙사로 보유하고

있었던 아파트들을 직원들에게 1차로 판매(분양)를 했고,

 

그래도 분양이 안된 물건들을 일반인들에게 분양을 하였다고 한다.

 

지역의 특수성으로 인해서 배를 만드는데 많은 협력사 인원들이

필요하고, 협력사 인원들이 일을 위해 잠시간 머물렀다가 나가는

수요로 인해서 월세가 잘 나간다는 이야기를 듣게 되었다.

 

물론 해당 월세는 조선경기가 좋을때의 일이다.

 

경기가 안좋으면, 몇 개월 공실도 발생을 한다고 한다.

임장을 가보고, 해당 지역 지인을 통해 많은 조사를 했다.

 

수도권에 가지고 있는 내아파트는 13억 가량 시세가 형성되어 있는데

내가 알아본봐로는 수도권 아파트(A) / 지방 아파트(B,C,D,E)를 보유하게

되더라도 지방아파트 취득세 1.1%만 내도 되었다. (1억미만 지방아파트라 가능)

 

수도권 아파트(A)에 대해 양도세 비과세는 지방 아파트(B,C,D,E)를 먼저 팔고

2년을 버티면 비과세가 가능 문제는 보유세인데.. 보유세도 연에 100만원 미만

예상된다고 듣고 투자를 결정하게 되었다.

 

또한 임대소득 2천만원 미만을 위해서 4채까지만 투자했다.

 

세금등 관계는 실제 세금을 내보고 공유 드리겠습니다.

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투자 내역 공개!

엑셀로 정리를 해보니 아래와 같이 9% 수익률이 예상된다.

(공실이 없다는 가정하에..)

 

3채를 한번에 구매했고, 나머지 1채는 간단한 리모델링을 진행했다.

그리고 15일도 안되서 월세 세입자를 구했다.

 

4채중 2채는 개인 / 2채는 법인에서 세를 내고 있어서 법인이 월세를

밀리지 않을꺼라는 생각이 들기도 했다. 인생사 어떻게 될지 모르나..

 

 

 

웬간한 수도권 상가보다 나은 수익률이라 자부한다.

 

내가 알아본 상가는 수원에 현재 치과가 입점되어 있는 안정적인? 투자처였다.

 

다만 4.7억에 5천보증금 월세가 160으로 년에 1,920만원이 들어가고,

보증금을 제외한 1년 수익이 4.6%로로 계산된다.

(대출등 레버레지를 활용하면 더 높게 보일 수 있으나 지방 월세와 게임이 안된다.)

 

왜냐 초기 비용이 취득세 4.6% / 복비 0.9%로 인해서 대략 계산해도 2,500만원이나

들어가게 된다. 이정도면 1년은 그냥 날아가는거고, 수익률도 별로다..ㅠ.ㅠ