뭐라도 배우자

2021.08.06 - [[부동산]] - [신규 아파트 입주 준비] - 잔금 대출

2021.11.04 - [[부동산]] - [부동산 투자] 지방 아파트 투자 사례 공유

5.3억짜리 아파트 분양을 받은
후 이보다 더 높은 6억을
대출 받았다

약 1년 반 시간이 흘렀고
중간 정산을 해보았다

1. 6억 대출 금리

    - 5년단위 갱신 고정 3.2%

   ㄴ 이건 지금 생각하면 신의 한수였다

        나에게 운이 따라주는 걸까?

   ㄴ 35년납으로 월에 300만원 (월세+원금)

        대출 갚고 있지만 23년 현재 기준

        담보대출 고정 금리율 5.0% 전후와

        비교해보면 1.8%를 더 이득인거 아닌가?

    ㄴ 단순 계산상 1천만원 이득이다

2. 6억을 대출 받았고, 약 2억의

    차액이 생겨서 무작정 영암 삼호

    아파트 월세용으로 4채를 매입 했다

    다행인지 해당 세입자들도

     한번도(?) 돈을 미납하지 않았으며

      37만원 짜리 월세에 40만원으로

      갱신까지 했다

    *현대삼호아파트는 월세 특성상

     해당 기업의 흥망성쇠에 따라

     월세 수익 유지 여부가 결정되는

     특수한 지역이나 현재 조선경기가

      매우 좋은 상황이다 (공실없음)

3.보증금이 반영된

   총 수익율은 9.2%이다

   21년 11월 부터 현재까지

   1년 5개월 투자하였으며 

  총 월세금액으로 2,483만원의

   수익이 났다

   물론 전부 6억에 대한 이자로 소진됨

   4채 구매한 비용이 대량 5천만원/1채

   꼴이므로 3년당 1채를 버는 효과가 있다

    부동산을 사고 팔고만 잘해도

    위보다는 빠르게 투자금을 회수

     할 수 있다는데..

   나는 생각보다 보수적이고,

   여러 부동산 커뮤니티 조언들의 결과

   바보같은 투자를 한것으로..

   조언 받았다

    뭐 그치만 평생 안팔고 들고 있으면서

    버티면 모라도 되지 않을까 싶은데

   일단 Go!

4. 결론 : 6억의 3.2% 매월 이자는

              약 160만원/월이며

              (매월 조금씩 이자가 줄어드는

                방식 - 원금 균등상환)

              월세를 148만원 받고 있므으로

              원금 포함 약 300만원/월 갚아야 하지만

               지방 아파트 투자로 인해

              150만원/월 내면서 버티고 살고 있다

빛은 도대체 언제 갚을 수 있을까
회사 열심히 다녀야겠다..ㅠㅠ

위치: 영암 현대삼호 아파트

우선 영암삼호 일반 산업단지의 특징을 보게 된다면...

"현대삼호중공업"이라는 거대한 조선소가 있다.

과거 약 5년간은 힘든 시기가 있었는데 조선소 경기가 조금씩?

풀리고 있어서 새로운 인력이 많이 유입되고 있는 상황이다.

더군다나 현대중공업이 상장을 앞두고 있어 분위기는 좋다고 한다.

어려운 시절에 현대 삼호 중공업에서 직원용 기숙사로 보유하고

있었던 아파트들을 직원들에게 1차로 판매(분양)를 했고,

그래도 분양이 안된 물건들을 일반인들에게 분양을 하였다고 한다.

지역의 특수성으로 인해서 배를 만드는데 많은 협력사 인원들이

필요하고, 협력사 인원들이 일을 위해 잠시간 머물렀다가 나가는

수요로 인해서 월세가 잘 나간다는 이야기를 듣게 되었다.

물론 해당 월세는 조선경기가 좋을때의 일이다.

경기가 안좋으면, 몇 개월 공실도 발생을 한다고 한다.

임장을 가보고, 해당 지역 지인을 통해 많은 조사를 했다.

수도권에 가지고 있는 내아파트는 13억 가량 시세가 형성되어 있는데

내가 알아본봐로는 수도권 아파트(A) / 지방 아파트(B,C,D,E)를 보유하게

되더라도 지방아파트 취득세 1.1%만 내도 되었다. (1억미만 지방아파트라 가능)

수도권 아파트(A)에 대해 양도세 비과세는 지방 아파트(B,C,D,E)를 먼저 팔고

2년을 버티면 비과세가 가능 문제는 보유세인데.. 보유세도 연에 100만원 미만

예상된다고 듣고 투자를 결정하게 되었다.

또한 임대소득 2천만원 미만을 위해서 4채까지만 투자했다.

세금등 관계는 실제 세금을 내보고 공유 드리겠습니다.

투자 내역 공개!

엑셀로 정리를 해보니 아래와 같이 9% 수익률이 예상된다.

(공실이 없다는 가정하에..)

3채를 한번에 구매했고, 나머지 1채는 간단한 리모델링을 진행했다.

그리고 15일도 안되서 월세 세입자를 구했다.

4채중 2채는 개인 / 2채는 법인에서 세를 내고 있어서 법인이 월세를

밀리지 않을꺼라는 생각이 들기도 했다. 인생사 어떻게 될지 모르나..

웬간한 수도권 상가보다 나은 수익률이라 자부한다.

내가 알아본 상가는 수원에 현재 치과가 입점되어 있는 안정적인? 투자처였다.

다만 4.7억에 5천보증금 월세가 160으로 년에 1,920만원이 들어가고,

보증금을 제외한 1년 수익이 4.6%로로 계산된다.

(대출등 레버레지를 활용하면 더 높게 보일 수 있으나 지방 월세와 게임이 안된다.)

왜냐 초기 비용이 취득세 4.6% / 복비 0.9%로 인해서 대략 계산해도 2,500만원이나

들어가게 된다. 이정도면 1년은 그냥 날아가는거고, 수익률도 별로다..ㅠ.ㅠ

대출 해야할 금액?

현재 살고 있는 전세자금도 전부 내돈이 아닌 상황이며, 8월 31일날 완납을 해야 부분인테리어 시공이 가능한 상황(이사는 대략 9월 중순)

- 건설사에서 미리 들어가서 부분 인테리어를
금지하고 있음
(사실 미래의 내집인데 야박하긴 함..ㅠㅠ)


1. 분양금액 : 5.28억
2. 옵션+확장비 : 0.22억
3. 중도금 이자/취득세 : 0.22억

1~3번만 하려해도 : 이사를 하기전 부분
인테리어를 하려면
5.21억 이상(5.72억의 약 90%) 대출이 필요했다.
(물론 대략 10%는 이미 계약금으로 완납상태)

하지만 아래 계산해보니 질러 놓은게 많아서 추가 비용이 또 발생했다.

4. 가전/인테리어/이사/부대비 등 : 0.38억

4번은 전세 잔금 빠지면 받아서 내기로 하고..

아파트 감정가 12억 대출금액은?

원분양자 이고 무주택 상황이였기 때문에
충분히 대출이 될줄은 알고 있었으나

8/31까지(입주시작일) Full 대출이 필요한
상황으로 대출 계약쓰기 전까지는 상당히 불안했다.

왜냐하면 이미 도배/타일/가전/가구등등은 전부 일정을 잡아놨기 때문에 일정을 바꾸기가 상당히 어려운 상황이였다

집의 분양가격 전부 대출이 되는지가
정말 궁금했었다.

결론적으로 가능하다.

새로 입주하려는 집을 담보로 해서
대출을 실행하는 금액은 6억을 했다.
(이는 분양가+중도금이자+옵션비등 합산보다 27백만원 더 높게 했다)

개인 신용등 달라 질 수 있으니 반드시 확인 할것

화서역 파크 푸르지오가 분양가대비
감정가격이 높이 올랐고 원분양자라서

당시 조정지역, 투기과열지구가 아닌 상태에
분양을 받아 LTV 70% 까지 가능하나 분양가를

넘기기는 힘들다는게 정설 이였다.

대출 조건 - 1금융권

1년동안 거치 - 1년간은 이자만 내도된다.
(1년간 매월이자 150만 헉..)
ㄴ 집단 대출만의 특약 이란다.
      은행의 서비스 조건

이후 2년차 부터는 매월 원금균등상환 35년 조건
(첫달은 309만.. 이후 매달 조금씩 갚을돈이
줄어드는 구조)

원리금균등상환(매달 같은 금액을 내는 개념)과 개념이 다른조건이다.

이율은 대출 실행일 기준 정해짐, 금일기준 3.19% 5년 고정금리(5년단위 변동)

2금융권의 변동금리 조건도 있었다.
2.69%(매년 갱신 조건)

하지만 앞으로 금리 인상이 예정되어 있고 내가 진행한

곳은 1금융권이니 금리가 다소 높더라도 고정금리가

안전할것 같다는 생각으로 계약을 진행 했다.

충분한 금액을 대출 받았지만 손이 덜덜 떨렸다.
월급도 얼마안되는데 생활이 될지..ㅠㅠ


이렇게 글을 올리는 이유는 새로 입주를 앞두고

저처럼 시행착오를 격지
않게 공유를 드리고자 하는 목적이 있습니다.
대출등 예민한 부분은 은행과 상담을 통해서
최종 결정 하세요.



https://studyexcel.tistory.com/39

https://studyexcel.tistory.com/40

https://studyexcel.tistory.com/38

현재 사용중인 컴퓨터 책상

자취를 할때 구매했던 책상이다.

10만원도 안되는 저렴한 가격으로 10년넘게 사용하였으니..

다만 튼튼한 구성과 "ㄱ"형태의 구조는 2개의 듀얼 모니터 (LG 38인치 38GL950G 및 Dell U2718Q)
사용에 큰 무리가 없었다.


새집 이사 기념으로 와이프가 화끈하게 바꿔주신단다..

데스커(Desker) - 게이밍용 책장 (SDSB1807)

퍼시스라는 그룹의 "일룸-많이 알려짐"과 다른 브랜드인 "데스커(Desker)"라는 브랜드가 있다.

쉽게 일룸의 책상 전용 브랜드라고 봐도 될듯


책상/의자를 구매하려고 정말 많이도 알아봤다.

기흥 리빙파워센터 데스커(Desker)에서 윈도우
앞에 전시되어 있는 책상을 보았고 견적 및
조사에 들어갔다.

사이즈 확인

내방에 공간부터 확인해야 할꺼 아닌가?

현재 "ㄱ"자 모양의 책상은 1600x800 사이즈로 작은게 아니다. 이정도 되면 38인치(가로)/
27인치 (세로피벗)를 나란히 넣을 수 있는
사이즈이다.

위 게이밍 책상은 1800x700 사이즈로 무려
20센치나 넒은 좌/우 여백을 가지고 있다.
조금 무리를 해서라도 넓은 책상을 사용하게
되면 모니터+노트북 또는 모니터+모니터
구성을 편하게 셋팅이 가능하기 때문에 넓게 했고, 무엇보다 이 책상은 콘센트 및 케이블을
정리할 수 있는 공간이 있었다.

이 공간도 20센티 확장해서 사용하게 되는
것으로 가장 넓은 폭의 책상을 사용했다.

다만 아쉬운 점은 깊이가 800이상 되는
폭이 없었다. 모니터 사이즈가 점점 커지면서
충분한 거리?를 띄우고 사용하고 싶었는데
이부분은 참 아쉬웠다.
(이케아에는 800 깊이의 컴퓨터 책상이 있었음
  - 물론 디자인때문에 포기)

라이트 기능

옵션으로 라이트 기능도 추가했다. 핸드폰 어플을 이용하여 색상을 변경할 수 있다는데
무드 조명으로 사용 가능한 부분으로 당연히
옵션을 선택했다.

높이 조절 기능 및 마감 굿

실제 전시되어 있는 책상을 자세히 살펴 보았는데 마감이 상당히 훌륭했다.
상판에도 기스가 잘 날것 같지 않은 재질 수동
높이 조절 기능도 상당히 마음에 들었다.

비싼 가격, 기흥 리빙센터 아쉬운 고객대응?

다만 타 국내산 게이밍 메이커들에 비해서
2배~2.5배 가량의 비싼 가격은 흠 이였다.
(권장 소비자가격으로 책상만 50만원
중반 가량한다.)

또한 게이밍에 맞는 시디즈 의자
(이것도 소비자가격 50만에 육박,,)
물품 보관용 서랍, 보조책상을 구매하니
견적 가격이 100만원이 넘어갔다.

솔찍히 조금 더 저렴하게 구매하고 싶었고,
해당 직원에게 문의를 하였으나 그런건
전혀 없다는 냉랭한 반응에 사실 조금 놀랬다.

설명도 건성건성 조금 저자세로
대응 하니 조금 기분이 나빴는데 워낙
잘팔리는 모델이라 이런 반응이?
아
니면 천만원 넘어가는 가구 매장에서
고작 이정도 금액 가지고 왜이래?
하는 느낌?

조금 열받기도 했고 저렴하게 구매하고
싶은 생각이 더 간절해졌다.

데스커 롯데백화점 건대 스타시티점

전화 한통화를 돌려봤다. 견적 금액이 같은지..

동일 가격정책을 펴는지 견적금액이
인터넷 / 기흥리빙파워 / 데스커
롯데백화점 모두 동일 했다.

다만 아주 재미있는게 있었다.
롯데 백화점은 백화점 자체의 행사가 있었다.

롯데카드 백화점 에누리 할인 5%(롯데카드의 실적필요)과 100만원 이상 결재시
상품권 10만원 할인

무엇보다 해당 직원의 친절하고
빠르고, 구매를 하고 싶게 만드는
멘트들로 인해서
두서없이 결재를 진행했고 유선으로
견적 받고 카드번호를 주고 받아
결재를 진했다.


당연히 리빙파워센터점 결재는 취소를 했다.
(30분도 안되서 취소)

데스커는 온라인/오프라인 동일 가격 정책을 하는걸로 보였다.

백화점에서 구매하는게 약 13만원 저렴했다. (100만원 이상 결재 기준)

*내돈 내산 후기

https://studyexcel.tistory.com/39

https://studyexcel.tistory.com/40

https://studyexcel.tistory.com/38

새집인데 인테리어가 필요해?

와이프와 서로 수없는 질문을 하였던 부분이다.

아래 같은 장/단점이 있으나 결국 시공하기로 결정하였다.

결론 - 장점 (가장 장점인 인테리어 측면에서 이걸로 하기로 했다.)

1. 아래 방바닥 사진을 보면 알겠지만 갈색으로 칙칙하다.
ㄴ화사하고 세련된 색상을 원한다!
ㄴ나중에 집을 팔게될때 인테리어 비용을 모두다 받을 수 없겠으나
집은 더 잘 팔리지 않을까?

2. 기존 시공된 강화 마루는 시간이 가면 손상이 갈 수 밖에 없는 구조이다.
ㄴ대리석 느낌의 포쉐린 타일은 내구성이 상대적으로 좋다

3. 강화마루보다 열전달이 좋고, 여름에는 상대적으로 시원함을 느낌수 있다.

결론 - 단점

1. 물이 묻으면 이동시 미끄럽다.
ㄴ 바닥에 러그 같은걸 깔아놔야한다. 특이 아이가 있는집

2. 똑같은 타일을 5년 10년뒤에 구하기 어렵다.
ㄴ 같은 스타일의 디자인을 계속생산하기 어렵기 때문에 시공시 남은 자투리 보관 필수

3. 비싸다..
ㄴ 시공사 마다 인테리어집 마다 다르지만 상당히 비싼편이다.
(참고로 우리집은 35평형 거실+주방 기준 20평형 계산시 440만원 계약함)

4. 부분인테리어시 다른 인테리어와 어울리지 않을 가능성이 높다.
ㄴ이로인해 다른 인테리어(벽지 색상등)를 건들여야할지도 모른다.. 기본적으로 걸레받이 부터..
우리는 바닥부터 해보고 결정하기로 함

5. 방으로 이어지는 부분에 단차, 그리고 타입의 높이로 인해 문이 안닫힐 수 있다.
ㄴ이는 타일 시공 사장님과 여러번 이야기를 해서 잘 시공해주시기로 하였음





@@ 시공을 위한 단계는 아래와 같다.

1. 종합인테리어 VS 타일 전문 업체

종합인테리어 집에 맡기면 단가가 상당히 높다
(단가가 높아도 돈을 지불할 의향이 있었으나 수원인근 종합인테리어집은 종합적인 인테리어를
하지 않으면 10월까지 계약이 꽉차있다는 답변을 들었다..)


타일을 전문으로 하는곳에 맡겼는데 견적가격도 저렴했다. (혹시 궁금하면 쪽지 주세요.)

2.현장 답사 및 실측 (공사전 현장상황 파악 및 타일을 고르기 위한 협상)

3.충분한 협의 후 타일 고르기
(이부분은 솔찍히 종합 인테리어 업체가 아니기 때문에 의뢰하는 사람이 선정을 해야한다.
타일집은 추천을 해주고 여러 시공 후 사진을 보여주나 최종 선택은 의뢰하는 사람의 몫
이부분이 종합 인테리어와 타일집의 견적차이가 아닐까..)


4.시공! (20평 기준 3~4일 정도 소요된다고 한다.)
바닥을 다시 들어내고 갈아내는 작업으로 인하여 상당한 시간이 필요하다고 한다.

시공전 사진 --> 시공후 사진은 9월 8일날 예정되어 업데이트 하겠습니다.

공사 완료 후 사진 공개!!

집안 분위기가 화사해지고, 로봇청소기 돌리기 제격이다.
걸레받이 색상과 어울리지 않을까 걱정을 많이 했는데 괜찮았다.

https://studyexcel.tistory.com/39

https://studyexcel.tistory.com/40

https://studyexcel.tistory.com/38